人們對冰與雪的向往和憧憬由來已久。2022年，随著(zhe)谷愛(ài)淩奪冠 、蘇翊鳴摘銀、全網“一墩難求”……冬奧會将冰雪産業的熱度推至頂點 。
新風(fēng)口之下，那些早早布局的房企們，縱享紅(hóng)利。
據同程旅行大數據顯示，2022年春節小長(zhǎng)假期間，全國冰雪類型景區訂單(dān)量同比上漲68%。
其中，廣州、成都與無錫融創雪世界、吉林萬科松花湖度假區 、長(zhǎng)白山萬達國際度假區等冰雪場(chǎng)地遊客量大幅增加，僅萬科松花湖項目，從除夕到大年初六共接待客流3.92萬人次，同比增長(zhǎng)72%，營業收入同比增長(zhǎng)126%。
冬奧(ào)來瞭(le)，冰雪也熱瞭(le)，越來越多企業加碼布局冰雪産業 。
不過，随著(zhe)時間來到2022年中期，也許是冬奧(ào)結束與熱度消退，也許是重資産、長周期等難題澆滅熱情，也有企業開始逐步淡出 。
近日 ，一份網傳(chuán)會議紀要顯示，深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，拟接手融創(chuàng)·華發深圳冰雪文旅城51%股權 。
熟悉融創(chuàng)的相關人士表示，公司對(duì)冰雪業務十分重視，暫時沒有收到出售的消息。
随後，觀點(diǎn)新媒體亦向萬科、華發(fā)求證上述消息，相關人士均表示，暫不知情。
城外的人想進去，城裏的人想出來，這並(bìng)非個案。在這一座冰雪圍城當(dāng)中 ，類似的故事還在不斷上演……
風口
冬奧(ào)會的申辦(bàn)與啓幕，是房企加碼布局冰雪産業的重要契機。
2013年 ，中國奧(ào)委會正式緻函國際奧(ào)委會 ，以北京市名義向國際奧(ào)委會申辦(bàn)2022年冬奧(ào)會，由北京市承辦(bàn)冰上項目的比賽，河北省張家口市崇禮縣承辦(bàn)雪上項目的比賽 。
兩年後，國際奧(ào)委會第128次全會在馬來西亞吉隆坡投票決定 ，2022年冬奧(ào)會舉辦(bàn)權敲定北京 。
在冬奧(ào)會推動下，我國冰雪旅遊城市的建設開始提速，冰雪産(chǎn)業也進入到快速發展階段。
與此同時，這一時期，恰逢房企多元化轉型的關鍵時期，作爲文旅地産的一個細分領域 ，冰雪産業吸引瞭(le)大量房企的目光 ，其中最具代表性的莫過於(yú)萬科、融創。
相比於(yú)其他企業的“思慮再三”，萬科的布局更像是創(chuàng)始人王石“拍拍腦門”就決定的興趣投資。
據瞭(le)解，2010年前後，萬科在吉林投資的萬科城大獲成功，於(yú)是 ，當地政府邀請萬科共同開發旅遊項目 ，而王石對滑雪度假村很感興趣 ，雙方一拍即合，於(yú)是有瞭(le)萬科的第一個冰雪項目——萬科松花湖度假區 。
數據來源：公開報(bào)道、企業官網 、觀點(diǎn)指數整理
恰逢冬奧(ào)申辦成功 ，萬科忽然就坐上瞭(le)風口，不斷加大冰雪版圖的投資與布局。
2016年，萬科負責對北京石京龍滑雪場進行升級改造及運營管理。翌年，成立瞭(le)冰雪事業部 ，並(bìng)将冰雪事業、萬物雲、印力商業等一起納入萬科可持續發展的一部分。
随後幾年 ，這家企業又以輕資産(chǎn)模式運營管理瞭(le)北京西山滑雪場、呼和浩特馬鬃山滑雪場、北京順義蓮花山滑雪場等 。
據觀點指數不完全統計，截至目前，萬科旗下運營管理的已開業冰雪項目共計6個；其中，今年6月，該公司将繼續接管北京小海坨滑雪場；同時，位於(yú)張家口和内蒙古包頭市的萬科崇禮汗海梁滑雪度假區、包頭市奧(ào)運冰雪中心也将於(yú)2023年開業 。
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相比萬科，融創(chuàng)在冰雪産(chǎn)業方面的布局稍晚一些 ，不過卻有“後來居上”之勢。
2017年 ，孫宏斌斥資295.75億元收購萬達旗下包括哈爾濱萬達文旅項目（當時已開業）等13個文旅項目 ，並規劃瞭多個室内滑雪場，由此開啓瞭冰雪生意。
借此 ，融創接連開業5家室内滑雪場，分别位於廣州、無錫、昆明、重慶和成都。此外，還簽約瞭包括深圳、武漢 、西安等城市，計劃打造冰雪文旅城 。
不止是室内滑雪場，融創亦不斷加碼布局室外滑雪度假區。據瞭(le)解，2020年12月，其首個室外雪場、位於(yú)青島的“融創藏馬山滑雪場”開業。
2021年開始，融創文旅以輕資産(chǎn)管理輸出模式與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅遊度假區 、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達成瞭(le)戰略合作。
截至目前，融創(chuàng)旗下共計有5個室外滑雪場(chǎng)，6個已開業室内滑雪項目以及9個規劃在建項目 。
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除萬科、融創之外，世茂、魯能、複星、奧(ào)山控股、奧(ào)悅冰雪以及中赫集團等多家企業亦相繼在國内涉足瞭(le)冰雪業務。
不可否認 ，北京冬奧(ào)點燃瞭(le)房企加碼布局冰雪業務的熱情 。
分析人士亦提到，冰雪經濟的興起，實則是冬奧(ào)會帶來的一系列連鎖反應，背後有政策支持以及全民消費升級的支撐(chēng) 。
的確(què)，任何一個新興業态的興起，企業更關注的是未來發(fā)展潛力、盈利空間。
對(duì)冰雪業務而言，一方面，近兩年國家頻頻出台政策支持冰雪産(chǎn)業的發展。
其中，2015年申奧(ào)成功以來 ，國務院辦公廳出台《關於(yú)以2022年北京冬奧(ào)會爲契機大力發展冰雪運動的意見》等多項利好政策，助力我國冰雪産業規模增長。
在冰雪運動“南展西擴”的國家戰略與“帶動三億人參(cān)與冰雪運動”的号召之下，更多特色運動基地及相關産(chǎn)業基礎設施不斷完善。
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另一方面，我國城鎮化進程加快，城市休閑娛樂空間面臨總量和結構短缺，而冰雪參(cān)與人數逐年增加 ，發(fā)展潛力巨大。
國家統計局統計調查報(bào)告顯示 ，全國冰雪休閑旅遊人數從(cóng)2017-2018冰雪季的1.97億人次增加至2020-2021冰雪季的2.3億人次，冰雪休閑旅遊收入超過3900億元。
未來，随著(zhe)冰雪運動參與人群從小衆走向大衆，參與空間從地區走向全國，參與時間從冬季變(biàn)爲全年，還有較大的增長空間 。
有報(bào)告預計，到“十四五”規(guī)劃末期的2025年，中國冰雪旅遊人數将超過5億人次 ，冰雪旅遊收入超過1.1萬億元 。
模式
房企布局的冰雪産(chǎn)業本質上還是文旅地産(chǎn)，也因此這類冰雪項目均存在“燒錢”的特點 ，前期投入大、運營成本高 、回報(bào)周期長是這一行業的通病。
此外，室外雪場(chǎng)往往有明顯的淡旺季，這也是大型滑雪場(chǎng)盈利的“痛點(diǎn)”。
有數據顯示，萬科松花湖度假區滑雪場(chǎng)投資額超400億元，而松花湖度假區主要收入來源爲雪季滑雪收入和酒店收入、房地産(chǎn)收入。
2016年及2017年兩年，松花湖開發公司均處於(yú)虧損狀态，分别實現總營收2.51億元、3.72億元 ，其中滑雪場收入占比分别爲19.5%、13.6%，房地産(chǎn)開發收入占比分别爲55.3%、67.8%。
如果不計房地産(chǎn)銷售收入，2016/2017年雪季、2017/2018年雪季和2018/2019年雪季 ，松花湖開發公司分别實現營收9603.16萬元、1.11億元 、1.45億元，這與400億元的投資額(é)相距甚遠。
此前 ，不少投資人在公開平台調侃：萬科靠賣門票苦苦支撐著(zhe)他的滑雪場(chǎng)。
丁長峰也曾公開表示 ：“中國現在的冰雪産(chǎn)業基本上是不賺錢的 ，也許日常的經營盈利是有的，但是滑雪場(chǎng)是一個巨大的重資産(chǎn)投資 。”
至於(yú)室内滑雪場(chǎng)，以廣州融創雪世界爲例，該項目於(yú)2019年6月15日開業，截至2021年年底，上述項目累計客流突破190萬人次，平均單日客流超過2500人。
根據攜程等平台數據顯示，廣(guǎng)州融創(chuàng)雪世界票價最低198元/張/人，最高398元/張/人，取298元/張/人的平均數粗略計算，全年（按365天）收入大約爲2.72億元（注：不計算融創(chuàng)茂、融創(chuàng)樂園等收入）。
相比之下，室内滑雪場(chǎng)不受季節限制，盈利能力似乎更優一些，不過(guò)計算每年的運營成本 ，真正實現盈利也至少需要八至九年時間。
在盈利難(nán)、周期長(zhǎng)的原因下，房企需要尋求多重方式實現資金的平衡。
其一，以地産(chǎn)先行，帶(dài)動後續的開發和運營。
這種模式是當下冰雪産(chǎn)業乃至是文旅地産(chǎn)慣用的模式 ，通過住宅開發銷售收入，進而反哺項目運營，與此同時，文旅項目、商業等的配套 ，亦能爲地産(chǎn)項目帶(dài)來增值。
其中，萬科松花湖度假區正是採(cǎi)用瞭(le)住宅+度假區的模式 ，配套住宅項目爲四季小鎮；根據第三方數據，該項目新盤報價7500元/平方米，項目所在的吉林市豐滿區二手房價爲6673元/平方米，項目附近再無其他新房 。
同樣，萬科翡翠都會毗鄰包頭市萬科奧(ào)運冰雪中心，項目最新報(bào)價1萬元/平方米 ，片區二手房價7795元/平方米。
周邊(biān)在售的其他新房包括金地風華九裏、遠洲·大都會等，報(bào)價分别爲8200元/平方米、9500元/平方米，不及萬科翡翠都會 。
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無獨有偶，廣州融創(chuàng)文旅城於(yú)2015年6月首次開盤 ，彼時售價爲9400元/平方米，而同期花都區樓盤均價9514元/平方米。
2019年，融創(chuàng)茂及融創(chuàng)樂園開園，同年加推住宅售價達(dá)到2.8萬元/平方米，彼時片區樓市均價還未突破2萬元/平方米。
顯然，這類商業、文旅項目能夠對項目及周邊(biān)片區形成較強的輻射作用，與此同時，周邊(biān)住宅也将爲商業、文旅項目帶(dài)來豐富客流。
其二，配套冰雪教育，增加用戶粘性。比如長春蓮花山世茂滑雪場(chǎng)配套瞭(le)冰雪人才培訓基地、長白山魯能勝地滑雪場(chǎng)推出專業的滑雪教學服務、萬科松花湖度假區亦推出瞭(le)營地教學等等。
其三，合作開發(fā)和輕資産(chǎn)運營模式，是企業降低資金壓力的重要舉措。
據瞭(le)解，在萬科已開業項目當中，除瞭(le)吉林萬科松花湖度假區、北京萬科石京龍滑雪場及徐州新淮中心，其他均爲輕資産(chǎn)管理輸出模式。
而融創自去年11月到今年初，接連與吉林北大湖滑雪度假區、河北承德灤平金山嶺國際滑雪旅遊度假區、吉林長白山和平雪場及南山雪場等達成瞭(le)戰略合作，融創文旅将向這些大型室外滑雪場進行輕資産(chǎn)管理輸出，在運營端和投資端全方位賦能。
運營管理輸出，意味著(zhe)企業能夠輕裝上陣，從(cóng)而降低運營風險和自持項目的資金壓力。
除此之外，近幾年，融創(chuàng)亦不斷(duàn)通過合作開發擴容，深圳冰雪文旅城項目正是與華發合資開發。
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另外，也有企業探尋冰雪業務的資産(chǎn)證券化，以打通資金閉(bì)環。
2018年7月，萬科松花湖信托收益權資産(chǎn)支持專項計劃成功發行，總規模10.59億元，不過有消息稱(chēng)，上述ABS在2020年提前終止。
進退
雖然不斷(duàn)尋找新的模式運營冰雪項目，但這類對資金要求極高的業務，依舊讓不少房企打起瞭(le)退堂鼓。
據觀點(diǎn)新媒體獲悉，萬科自成立冰雪事業部以來，布局更加謹慎，獨立發展近四年時間未有更多動作。2020年12月，萬科宣布撤銷冰雪事業部，該業務和團隊並(bìng)入新的事業部——酒店及度假事業部。
直至2021年，這家企業才開(kāi)始重啓(qǐ)冰雪業務。
反觀(guān)融創(chuàng)，雖然前期布局迅猛，甚至喊出“希望實現冰雪業務IPO”口号，但在資金壓力之下，也隻能無奈退出自己不熟悉的領域。
今年1月，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司股權發生變(biàn)化，浙江武越置業有限公司持股比例由50%上升至85%，而長沙融創彙房地産(chǎn)開發有限公司持股比例由50%下降至15%。
武漢融創(chuàng)武地長(zhǎng)江文旅城投資發展有限公司目前開發樓盤爲武漢城建融創(chuàng)甘露山文創(chuàng)城。
最新消息顯示，近日深圳地鐵、萬科在政府牽頭下，拟接手融創(chuàng)·華發(fā)深圳冰雪文旅城51%股權。
據瞭(le)解，上述項目由融創和華發2020年11月以127.1億元摘地，並(bìng)合作開發。次年3月，融創·華發深圳冰雪文旅城項目已動工，計劃於2026年12月完工。
對於(yú)本次交易，有分析人士提到，若能夠成交，對融創而言是有利的，企業不用再爲項目後續開發建設提供資金，而且成功退出，也能迅速補(bǔ)充現金流。
不過有市場(chǎng)消息稱(chēng)，談判存在一定難度，因爲未支付剩餘50%土地款，且此前融創、華發協議，由華發對土地款進行超投，融創負責支付項目自持部分資金。
因此，潛在接盤方如果想收購融創(chuàng)手上51%股權，不僅需要支付剩餘土地款，還需要負責雪世界開發(fā)以及自持部分的投入和運營，但項目住宅配地很少，很難算得過賬。
也就是說，接盤深圳冰雪文旅城51%股權的代價，並(bìng)不是一筆(bǐ)小數目；與此同時，接盤之後還面臨大量投入，以及超高的運營難度。
冰雪業務可謂是難(nán)賺錢，也難(nán)撒手。畢(bì)竟有能力操盤的企業不多，有能力接盤的企業更是少之又少。
另一方面，冰雪業務背後往往也有政府的身影，這意味著(zhe)，一個項目的退出不再是簡單(dān)的企業對企業，而是買方、賣方以及政府三方的博弈。
以融創(chuàng)·華發深圳冰雪文旅城爲例，上述項目最早在2019年深圳全球招商大會上，深圳寶(bǎo)安區政府和融創(chuàng)中國簽訂的合作協議。
根據協議，寶(bǎo)安區與融創(chuàng)中國将建立戰略合作夥伴關系，由融創(chuàng)中國投資，在寶(bǎo)安建設融創(chuàng)中國大灣區總部及冰雪文旅綜合體項目，項目投資總額達到367億元。
随後，上述項目被列入深圳寶(bǎo)安區2021年重大項目計劃以及深圳2022年重大項目計劃清單(dān)當中。
也就是說，項目不允許出現停止開發或者爛尾的結果，融創(chuàng)·華發深圳冰雪文旅城面臨著(zhe)箭在弦上，不得不發的境地。
不過，融創當下的資金困境或許也無法支撐(chēng)其完成上述項目的建設，於(yú)是各方開始尋求“白衣騎士”。
不止是深圳冰雪文旅城，萬科、融創(chuàng)過往涉足的大型文旅項目，運營時間長(zhǎng)、投資金額大、回款周期長(zhǎng)，社會資本一旦進入就很難找到退出渠道。
而政企合作能夠(gòu)爲冰雪項目的建設提供強力支持，同時以資源、要素聚集保障項目的良性發(fā)展。
不過，政企合作當(dāng)然也對項目退出與轉讓增加瞭(le)要求。
有業内人士曾提到，當時萬達(dá)幾個文旅城都和當地政府有過協議，所以融創(chuàng)接盤之後，在退出方面也有比較多的限制。
入局難，退出更難。
盡管如此，在冬奧(ào)紅(hóng)利之下，仍舊有不少資本湧入這一賽道。
數據顯示，2021年至今，冰雪運動行業共發生9起融資，高瓴資本、紅杉資本、金沙江創(chuàng)投等投資機構均有涉獵，甚至新東(dōng)方等教培機構也在2021年投資冰雪賽道……
